一些比较差的房子，跌了百分之四五十，而一些比较好的房子，跌了百分之二三十。
所以，这次回调，也算是检验北京各个小区真实成色的时候：当潮水退去，才知道哪些小区在裸泳。
接下来十几期，大表哥会分板块，重点梳理一些典型标杆楼盘的价格变化，看看它们的涨跌情况。
目的就是通过最真实客观的数据，看看哪些楼盘是真优质好盘，哪些楼盘是泡沫水货，供大家在买房时参考。
接下来列出的各小区价格，是大表哥从二手房大数据库中，将该小区各历史时间段，成交的所有二手房的价格，进行加权平均所得。
不是某一套房，也不是某个户型，而是同一时期整个小区的二手房价格加权平均。所以这个价格可能会比某个具体的房源高，也可能低。）
重点看6个小区，鹿海园三里、泰和园七里、中信新城西区、万科金域东郡、北京城建海梓府、亦庄金茂府。
6个小区品质依次从低到高，鹿海园三里、泰和园七里代表刚纯需盘，中信新城西区、万科金域东郡代表小改善盘。
北京城建海梓府代表大改善盘，而亦庄金茂府是亦庄河西高层小区中品质最高的，可以代表准豪宅盘。
从上述价格可以看出，鹿海园三里从2023年历史最高点的56426元一平米，跌到现在的39632元，跌幅是29.8%。
从上述价格可以看出，泰和园七里从2023年历史最高点的53457元一平米，跌到现在的38378元，跌幅是28.9%。
从上述价格可以看出，中信新城西区小区从2023年历史最高点的59756元一平米，跌到现在的45668元，跌幅是23.6%。
从上述价格可以看出，万科金域东郡从2023年历史最高点的78345元一平米，跌到现在的60568元，跌幅是21.6%。
从上述价格可以看出，北京城建海梓府从2023年历史最高点的79302元一平米，跌到现在的61932元，跌幅是21.9%。
从上述价格可以看出，亦庄金茂府从2023年历史最高点的93794元元一平米，跌到现在的74391元，跌幅是20.7%。
第一，整个亦庄河西板块这一轮的平均跌幅在24%左右，比北京大盘30%的跌幅小很多，跑赢了大盘，属于目前整体抗跌性非常强的板块。
主要优质的小区，像万科金域东郡、北京城建海梓府、亦庄金茂府，跌幅都在20%左右，算是相当抗跌的了。
第二，亦庄河西楼盘的房价，和其他板块最大的不同在于，像东西城、海淀，房价的最高峰都基本都出现在2022年，丰台、大兴、房山这些区，房价的高峰出现在2017年。
而亦庄比较特殊，亦庄的房价高峰出现在2023年，这里面主要是因为亦庄2020年的时候搞独立学区，炒作了一把学区。相当于是亦庄的房价，比北京其他区多涨了一轮学区。
第二，亦庄河西板块内这6个盘，跌幅也有比较明显的分化，总的趋势还是品质越高，跌幅越小，品质越差，跌幅越大。
像最便宜的鹿海园三里，泰和园七里，都是属于刚需盘，跌幅均在29%左右，和北京大盘子基本持平。
而万科金域东郡、北京城建海梓府、亦庄金茂府跌幅就相对小些，都在21%左右。其实，北京这一轮房价下行，整体上各个板块都是老房子要比次新房跌的更多。
之前大表哥单独写亦庄金茂府这个小区的时候说过，从品质上来看，它是金茂地产府系继广渠金茂府、望京金茂府之后，又一个代表作。
小区本身品质没问题，对得起亦庄高层第一豪宅的名声。不过现在最大的问题是价格太贵了，2023年的时候，亦庄金茂府曾经短暂摸高到10万一平米。
说实话，站在亦庄看，可能有些人会觉得亦庄金茂府值这个价，但是从大表哥的角度来看，10万的亦庄 金茂府明显贵了，不是说小区本身品质的问题，而是板块的问题。
大表哥认为，站在全北京来看，10万单价买亦庄金茂府（里面还有至少1.5万是学区溢价），明显不划算，因为跳出亦庄的话，朝阳和海淀，都有综合品质比它更好的产品......
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